MODEL WiEN-AUDIT™ 2.0 | RAPORT SYGNALNY NR 014 | NOWY–STARY WYKONAWCA | HISTORIA KOŁEM SIĘ TOCZY
ŚWIEBODZIN – DOM KULTURY – ETAP II
3 postępowania | 1 inwestycja | 2 200 000 PLN | 12 miesięcy | matematyka budowy
NIE PYTAMY, KTO WYGRAŁ. PYTAMY, CZY MATEMATYKA BUDOWY SIĘ DOMYKA.
01 | 30 WRZEŚNIA 2026 — KOŁO SIĘ ZAMKNĘŁO
30 września 2026 r. o godz. 14:37 opublikowano oficjalny wynik postępowania nr ZP.271.22.2026 dotyczącego zadania:
„Rozbudowa Świebodzińskiego Domu Kultury – etap II. Rozbudowa o dodatkową salę kinową oraz salę prób”.
Tego samego dnia zawarto umowę.
Wykonawca:
Z.P.H.U. MAT-BUD Zakład Ogólnobudowlany Piotr Mickiewicz
Wartość umowy:
2 200 000,00 PLN
Okres realizacji:
12 MIESIĘCY
W postępowaniu wpłynęły 4 oferty.
Najniższa:
2 200 000,00 PLN
Najwyższa:
3 226 773,66 PLN
W oficjalnym ogłoszeniu wskazano również, że żadna oferta nie została odrzucona oraz że liczba ofert zawierających rażąco niską cenę lub koszt wynosiła 0. Zielopolis
Historia zatoczyła koło.
Wykonawca związany z wcześniejszym etapem inwestycji wraca na budowę.
Nie jest to problem.
WiEN-AUDIT interesuje inne pytanie:
CZY MATEMATYKA NOWEJ UMOWY SIĘ DOMYKA?
02 | TRZY POSTĘPOWANIA. JEDNA INWESTYCJA.
Historia tej budowy nie rozpoczęła się 30 września 2026 r.
Za nami kolejne postępowania, kolejne oferty, zmiany wykonawców, rozpoczęte roboty oraz przerwany proces inwestycyjny.
Dzisiaj znamy rezultat:
III postępowanie → 4 oferty → 2 200 000 PLN → umowa zawarta.
Nie kwestionujemy wyboru wykonawcy.
Nie oceniamy firmy.
Nie próbujemy również udowadniać, że cena 2,2 mln PLN jest prawidłowa albo nieprawidłowa.
Robimy coś znacznie prostszego:
OTWIERAMY KALKULATOR.
03 | CO TRZEBA ZBUDOWAĆ ZA 2 200 000 PLN?
Przedmiotem zamówienia jest rozbudowa Świebodzińskiego Domu Kultury o salę kinową dla 94 osób, o powierzchni około 155 m², oraz salę prób na piętrze.
Zakres zamówienia obejmuje m.in. przygotowanie terenu, roboty budowlane, instalacyjne oraz wykończeniowe. Szczegółowy zakres określają również przedmiar, dokumentacja projektowa i STWiOR.
To oznacza realne koszty:
materiałów | robocizny | sprzętu | instalacji | kadry technicznej | organizacji budowy | transportu | okresu zimowego | kosztów pośrednich | ryzyka | marży.
Każda z tych pozycji musi znaleźć swoje miejsce w:
2 200 000 PLN.
04 | PIERWSZY TEST — CASH-FLOW
Wartość umowy:
2 200 000 PLN
Z posiadanych przez nas informacji dotyczących mechanizmu rozliczeń wynika, że z każdej faktury VAT potrącane jest 20% jej wartości.
Jeżeli mechanizm ten odniesiemy modelowo do całej wartości kontraktu:
20% × 2 200 000 PLN = 440 000 PLN
pozostaje:
1 760 000 PLN
To wymaga bardzo ważnego zastrzeżenia.
440 000 PLN nie traktujemy jako kosztu ani definitywnej straty wykonawcy.
Dla WiEN-AUDIT jest to przede wszystkim pytanie o:
PŁYNNOŚĆ FINANSOWĄ.
Jaki jest charakter tego potrącenia?
Kiedy środki są uwalniane?
Jak wykonawca finansuje roboty w okresie pomiędzy poniesieniem kosztu a otrzymaniem pełnego wynagrodzenia?
05 | DRUGI TEST — BRANŻE
W naszej dokumentacji roboczej pojawiają się następujące wartości:
branża sanitarna:
700 000 PLN netto
- 23% VAT
= 861 000 PLN brutto
oraz branża elektryczna & teletechnika:
110 000 PLN netto
- 23% VAT
= 135 300 PLN brutto
Jeżeli potraktujemy te liczby wyłącznie jako model przepływów finansowych, otrzymujemy:
1 760 000 PLN
− 861 000 PLN
− 135 300 PLN
=
763 700 PLN
I tutaj zatrzymujemy kalkulator.
Nie piszemy:
„wykonawcy zostało 763 700 PLN”.
Piszemy:
CO JESZCZE MUSI ZOSTAĆ SFINANSOWANE W RAMACH TEGO KONTRAKTU?
Bo właśnie tego chcemy się dowiedzieć.
06 | BRANŻA BUDOWLANA NIE JEST ZEREM
Pozostaje rzeczywisty obiekt.
Kondygnacja podziemna.
Kondygnacje nadziemne.
Konstrukcja.
Zbrojenie.
Beton.
Deskowania.
Rusztowania.
Robotnicy.
Transport pionowy.
Transport poziomy.
Sprzęt.
Materiały.
Zaplecze.
Zabezpieczenie głębokiego wykopu.
Organizacja placu budowy.
Kadra techniczna.
A przede wszystkim:
12 MIESIĘCY REALIZACJI.
07 | KIEROWNIK BUDOWY
Przyjmijmy na potrzeby pierwszego modelu kosztowego:
11 000 PLN brutto / miesiąc
× 12 miesięcy
=
132 000 PLN
To nadal nie jest pełny koszt organizacji kadry technicznej.
Pozostają przecież:
kierownicy robót branżowych, inżynierowie, BHP, geodezja, obsługa dokumentacji, kosztorysowanie, administracja i koordynacja.
Dlatego pytanie WiEN-AUDIT brzmi:
ILE KOSZTUJE RZECZYWISTA OBSADA TECHNICZNA TEJ BUDOWY PRZEZ 12 MIESIĘCY?
08 | LUDZIE
Załóżmy modelowo brygadę około:
7 OSÓB
Zbrojarze.
Cieśle.
Pracownicy ogólnobudowlani.
Nie przypisujemy jeszcze arbitralnego kosztu.
Liczymy:
liczba pracowników × liczba roboczogodzin × rzeczywisty koszt jednej roboczogodziny.
Do tego dochodzą:
transport, zakwaterowanie, narzędzia, środki ochrony, BHP, absencje oraz organizacja pracy.
I ponownie pytamy:
GDZIE TEN KOSZT ZNAJDUJE SIĘ W 2 200 000 PLN?
09 | MATERIAŁY
Ile ton stali przewiduje projekt?
Jaka jest cena zakupu?
Ile kosztuje przygotowanie i wbudowanie zbrojenia?
Ile metrów sześciennych betonu trzeba dostarczyć?
Ile kosztuje beton?
Transport?
Pompa?
Deskowanie?
Pielęgnacja?
Materiały pomocnicze?
Nie potrzebujemy dzisiaj szacować tych wartości.
Mamy przedmiar.
Możemy je policzyć.
10 | SPRZĘT
Żuraw.
Manitou.
Rusztowania.
Deskowania.
Transport pionowy.
Transport poziomy.
Pompy do betonu.
Kontenery.
Zaplecze.
Energia.
Każdy z tych elementów ma:
koszt mobilizacji + koszt czasu + koszt eksploatacji.
A czas kontraktu wynosi:
12 MIESIĘCY.
11 | ZIMA NIE JEST ZEREM W EXCELU
W harmonogramie znajduje się okres zimowy.
W przypadku konstrukcji żelbetowych oznacza to konieczność zachowania odpowiedniej dyscypliny technologicznej.
Temperatura.
Pielęgnacja betonu.
Organizacja betonowania.
Możliwe zabezpieczenia.
Możliwe spowolnienie robót.
Dlatego pytamy:
CZY RYZYKO ZIMOWE ZOSTAŁO SKALKULOWANE?
A jeżeli tak:
GDZIE ZNAJDUJE SIĘ W CENIE?
12 | OGRODZENIE I PŁYTY DROGOWE — FAKT ZAMKNIĘTY
Na terenie budowy pozostają obecnie elementy organizacji placu budowy, w tym ogrodzenie oraz płyty drogowe (geosyntetyki).
Są to elementy wynajmowane.
Po zabezpieczeniu placu budowy przez nowego wykonawcę zostaną zwrócone ich właścicielom.
Na dzień sporządzenia raportu nie posiadamy informacji ani korespondencji, z której wynikałoby, że MAT-BUD zamierza przejąć ich wynajem lub ponosić związane z nimi koszty.
Dlatego:
NIE BUDUJEMY WOKÓŁ TEGO HIPOTEZY.
Dla kalkulacji nowej umowy pozostaje natomiast normalne pytanie:
ile będzie kosztowała własna organizacja i zabezpieczenie placu budowy przez wykonawcę rozpoczynającego realizację nowej umowy?
13 | STAN ZERO
To jedno z najważniejszych zagadnień całej historii tej inwestycji.
Pomiędzy zakończeniem jednego kontraktu a rozpoczęciem następnego musi istnieć możliwy do udokumentowania:
STAN ZERO.
Co zostało wykonane?
Co zostało odebrane?
Co zostało zinwentaryzowane?
Co zostało opłacone?
Co pozostaje przedmiotem rozliczenia?
Jaki jest rzeczywisty stan techniczny budowy w dniu przekazania terenu?
I wreszcie:
OD JAKIEGO FAKTYCZNEGO STANU ROZPOCZYNA ROBOTY NOWY WYKONAWCA?
Bez odpowiedzi na to pytanie trudno prawidłowo analizować ekonomię kolejnego kontraktu.
14 | CZEGO NIE ROBIMY
Nie stawiamy tezy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Nie twierdzimy, że nowy wykonawca przejmuje cudze materiały.
Nie twierdzimy, że korzysta z cudzej infrastruktury.
Nie twierdzimy, że 2 200 000 PLN jest ceną niewystarczającą.
Nie twierdzimy również, że oferta zawiera rażąco niską cenę — oficjalne ogłoszenie o wyniku wskazuje przeciwnie, że liczba ofert zawierających rażąco niską cenę lub koszt wynosiła 0. Zielopolis
SPRAWDZAMY MATEMATYKĘ.
15 | JESZCZE JEDEN PARAMETR DO MONITOROWANIA
W oficjalnym ogłoszeniu o wyniku postępowania przy wybranym wykonawcy zapisano:
„Czy wykonawca przewiduje powierzenie wykonania części zamówienia podwykonawcom?: Nie”.
Nie traktujemy tego jako problemu.
To po prostu kolejny parametr przyszłego monitoringu:
kto faktycznie wykonuje poszczególne zakresy robót?
jakimi zasobami wykonawca realizuje inwestycję?
jak wygląda rzeczywista organizacja budowy?
16 | TEST 2 200 000 PLN
Zamiast opinii proponujemy prosty audyt kosztowy.
01. KADRA
Ile kosztuje rzeczywista obsada techniczna przez 12 miesięcy?
02. ROBOCIZNA (branża budowlana)
Ile kosztują ludzie potrzebni do wykonania robót?
03. STAL
Ile ton × jaka cena zakupu × jaki koszt wbudowania?
04. BETON
Ile m³ × jaka cena × transport × pompowanie × wbudowanie?
05. DESKOWANIA i RUSZTOWANIA
Ile kosztuje materiał, wynajem, montaż i czas?
06. SPRZĘT
Żuraw + Manitou + pozostały transport i maszyny.
07. ORGANIZACJA BUDOWY
Ogrodzenie, zabezpieczenie wykopu, komunikacja, zaplecze, media.
08. INSTALACJE (sanitarna + elektryczna + teletechnika)
Jaki jest rzeczywisty koszt branż?
09. ZIMA
Jakie koszty i ryzyka technologiczne uwzględniono?
10. KOSZTY POŚREDNIE
Administracja, finansowanie, ubezpieczenia, gwarancje, logistyka.
11. RYZYKO
Jaką rezerwę przewidziano na zdarzenia nieplanowane?
12. MARŻA
Ile pozostaje wykonawcy po pokryciu wszystkich rzeczywistych kosztów?
17 | RÓWNANIE WiEN-AUDIT
Możemy sprowadzić cały Raport 014 do jednego równania:
2 200 000 PLN
− INSTALACJE (BRANŻA SANITARNA + ELEKTRYCZNA + TELETECHNIKA)
− MATERIAŁY (STAL, BETON, DREWNO, SZALUNKI, ZASYPKI/ROBOTY ZIEMNE)
− ROBOCIZNA (ZASOBY LUDZKIE)
− KADRA TECHNICZNA (BIURO BUDOWY + KIEROWNICY ROBÓT BRANŻOWYCH)
− SPRZĘT (TRANSPORT PIONOWY / ŻURAW + POZIOMY/MANIMANITOU)
− ORGANIZACJA BUDOWY (ZABEZPIECZENIE PLACU BUDOWY)
− LOGISTYKA
− KOSZTY ZIMOWE
− KOSZTY POŚREDNIE (KIEROWNIK BUDOWY)
− FINANSOWANIE
− RYZYKO
= MARŻA WYKONAWCY
I pytanie:
JAKI JEST WYNIK?
18 | RAPORT 014 NIE DAJE JESZCZE ODPOWIEDZI
I właśnie dlatego jest Raportem Sygnalnym.
Wiemy, że umowa została zawarta za 2 200 000 PLN.
Wiemy, że okres realizacji wynosi 12 miesięcy.
Wiemy, że w III postępowaniu złożono 4 oferty.
Wiemy, że oficjalne ogłoszenie nie kwalifikuje żadnej z nich jako zawierającej rażąco niską cenę lub koszt.
Ale nadal nie wiemy:
JAK WYGLĄDA RZECZYWISTY RACHUNEK EKONOMICZNY TEJ BUDOWY?
Dlatego nie stawiamy dzisiaj tezy.
Stawiamy pytanie, które można zweryfikować:
CZY 2 200 000 PLN DOMYKA MATEMATYKĘ BUDOWY?
MODEL WiEN-AUDIT™ 2.0
RAPORT SYGNALNY NR 014
NOWY–STARY WYKONAWCA
HISTORIA KOŁEM SIĘ TOCZY
3 postępowania | 1 inwestycja | 2 200 000 PLN | 12 miesięcy | matematyka budowy
NIE BADAMY NAZWISK. BADAMY WZÓR.
FAKTY → DOKUMENTY → OŚ CZASU → KOSZT → RYZYKO → DECYZJA
ONE PROJECT | ONE TASK | ONE RESPONSIBILITY